미래 인구절감에 따른 부동산 시장 전망은?
2021.8.13(금) 국토교통부에서는 2020년도 주거실태 조사결과를 발표하였다.
주거안정성, 만족도, 주거비부담, 주거이동성, 주거수준, 주거의식과 가치관 등을 기준으로 작성한 표를 보면 만족도가 크게 떨어지고,주거비 부담이 크게 늘어난 부분이 유독 눈에 띈다.
어쩌면 이는 아주 당연한 결과이며, 오늘날 현실인지 모르겠다.
그러나 정고수는 지금도 매우 중요하지만 앞으로를 예견해보고자 한다. 그 이유는 개개인의 가장 큰 자산의 영역은 대부분 부동산으로 보유중이며, 이 부동산이라는 눈덩이가 한바퀴 굴러주는 것과, 티클 모아 태산으로 아끼고 안 먹고 모은 돈이 불어나는 속도와는 차원이 다르기 때문이다.
따라서 눈덩이를 앞으로 어떻게 관리하면 좋을지 생각해보고자 한다.
부동산 가격의 절대적인 힘은 바로 인구수 그리고 수요 vs 공급이다.
집이 10채 있고, 찾는 이가 9명이면 그 집값은 떨어지기 마련이며, 10명 이명 유지가 되고, 11명이면 오르기 시작한다. 이는 시장경제에 아주 단순하고 당연한 논리임에 틀림없다!
그래서 미래 부동산을 예상해 볼 때 가장 중요한 부분은, 틀림없이 미래 인구수의 증감을 뽑을 수 있을 것 이다.
대한민국은 오늘날 기준 5,182만 1,669명이다. 이는 세계 28위에 해당하며 일본의 절반, 북한의 2배에 해당한다. 그래도 아직은 인구가 유지되는 듯 하나, 앞으로 10년 20년이 지난후에는 끔찍할리 만큼 인구의 큰 변화가 나타날 것이다. 더욱이 세계에서 최저 출산률을 자랑하는 나라가 되고 말았기 때문에 대한민국의 미래는 어쩜 너무나 선명한지도 모르겠다. 허나 변수는 있으니 고려하여 미래 부동산에 투자해보자!
첫째! 인구의 고령화
사람은 숨만 쉬고 있어도 나이는 들어간다.
다시 말하자면 가만히 있어서도 몸은 늙어가고, 나이가 많은 사람이 대한민국에 많아진다는 것은 생산적인 일 그리고 창의적인 일을 하기에 쉽지 않다고 말할 수도 있을 것 이다.
예를 들면 가까운 이웃 일본을 생각해보자.
1990년대 생산가능 인구의 비중이 크게 줄어들고 부동산 버블붕괴에 따른 인구결정론이 한동안 일본을 좀 먹는 문제였다. 그 파장과 피해는 여전 유효하며, 한때 한국인들이 일본으로 취업 위해 나가는 무역협회 프로그램이 있을 정도 있으니 말이다. 이때 집값이 어떻게 되었을까?
크게 2가지 축으로 구분되었다. 지방 집 텅텅! 도심속 쑥쑥!이라 표현할 수 있다. 젊은이들은 일자리가 있는 도심으로 이동하며, 노인들 또한 병원과 편의시설이 풍부한 도심으로 이동하는 반면, 일자리가 없고 노후 된 지방은 텅텅 비기 시작했고 그 결과 100억 짜리 요양원을 100원에 파는 이상한 현상이 벌어지기도 했다는 기사를 보았다.
또한 고령화의 가장 큰 문제 중 하나는 생산연령 인구감소(15세~65세)를 말할 수 있다.
말하면 한 가정에서 돈을 벌어오는 사람보다 돈을 쓰는 사람이 점차 늘어난다는 것이며, 나라로 보면 세금이 줄어들고 국민연금이 늘어나기 때문에 점차 나라는 무너져 가게 된다는 것이다.
둘째! 인구의 감소
행정안전부가 “2020년 말 기준 주민등록상 인구 첫 감소 “라는 발표를 하였고, 뒤를 이어 한국 인구재앙 2038년 3000만명 시대, 10년 후엔 인구 지진… 일하는 인구 315만명 사라진다… 걷잡을 수 없는 인구절벽 3개월만에 1만명 자연감소… 라는 뉴스를 아주 쉽게 찾아볼 수 있다.
2019년 기준으로 사망자와 출생자의 수가 크로스 하는 현상이 벌어졌다. 풀이하자면 2019년에는 100명이 죽고 100명이 태아 “0”점이 그려졌고 이후 가파르게 출생인구는 줄어들고 사망자는 의학의 발달로 기하급수적으로 올라가고 있다는 것이다.
이러한 경험을 조금 더 먼저 한 일본은 이렇게 전망했다! 2040년 주택가격이 2010년에 비해 46% 폭락할 것이며 한국도 이와 비슷한 흐름으로 갈 것 이다<도쿄대 명예교수, 예일대 박사 니시무라 기요히코>
셋째! 그럼 앞으로의 변수는?
“인구결정론의 오류”에 답이 있다. 쉽게 말하자면 이러한 조건이 적용된다면 앞으로 20년 후에 집값의 폭락은 현실로 일어나지 않을 확률이 크다는 뜻이다.
가정 먼저 타국을 예로 들어보면 실제 벨기에, 캐나다, 덴마크, 독일과 같은 나라는 인구가 줄어드는데 집값이 오르는 기이한 현상이 발생했기 때문이다.
그 이유는 이민자를 다수 받아들여 그 문제를 해결했다는 것인데, 우리나라도 최근 외국인 250만명을 돌파하였고 그 속도는 무서울리 만큼 빠르나, 조금 다른점은 이민이 아닌 체류라는 점인데 이 또한 주택은 필요하기 때문에 얼마든지 유지가 가능할 것이며, 전체인구대비 5%가 외국인으로 구성된 나라가 오늘날 대한민국이라는 것이다. 즉 다시 말하면 우리나라 단일민족이라는 특수성을 가진 나라? 앞으로 점차 이러한 벽이 무너지지 않을까? 생각해 볼 수 있을 것 같다.
두번째는 “통일”이다!
독일은 1989년 베를린 장벽 붕괴 후 1990년 까지 부동산 가격이 급등했다. 그 이유는 통독 후 동독에 살던 사람이 서독으로 넘어오면서 부동산 붐이 일어난 것인데, 우리도 남북이 통일 된다면 북에 있는 사람들은 남한으로 엄청나게 넘어올 것이 분명하기 때문이다.
결론
정고수는 이렇게 생각한다. 대한민국의 인구가 줄어든다 하여도, 이민이나 통일과 같은 일로 인구가 증가한다 하여도 안전한 부동산은 무엇일까?
바로 1.일자리 2.철도 이 2개의 큰 흐름만 읽으면 될 것 같다.
사람은 일자리를 찾아 이동하게 되어있으며, 양질의 일자리가 많은 지역은 물자와 인구의 이동을 위해 반드시 넣어주게 되어있다. 이부분 우리나라 미래 큰그림을 그리는 기관인 “기획재정부”에서 발표 했는지도 모르겠다. 이러한 부분 반드시 머리속에 넣어두고 동맥과 정맥 그리고 모세혈관이 어떻게 어디로 흐르는지 공부하며 밝은미래 준비해 보자.
Comments